農地転用サポート

農地転用とは

農地転用許可制度は、日本の優良農地の確保・保全と計画的土地利用の推進を図るために定められています。

・農地を農地以外のものにする場合（例：農地を駐車場にする、農地に家を建てる）
・農地の所有権等の権利設定・移転を行う場合（例：農地を売買する、農地を貸借する）

これらの場合には、農地法上原則として都道府県知事の許可が必要です。なお、農地転用許可事務等を市町村に移譲している場合があり、都道府県庁ではなく市町村役場の窓口にて申請が可能となっています。※市町村によって添付書類など若干の違いがあるので注意が必要

市街化区域内の農地については、許可ではなく農業委員会への届出で済みます。

農地転用許可　３条

農地転用には、パターンによって「３条・４条・５条」の３種類があります。

農地法３条の許可は、「権利の移動」に関するものです。簡単に説明すると「農地を農地のまま、耕す人（持ち主）だけ変更」する場合の許可です。例えば、農地を売買・貸借して、所有権・賃貸借権・永小作権・質権等を取得するときに必要です。農地法３条許可を取得しないで登記をすることはできません。

農地を買い受けられる人

誰でも農地法３条で農地を取得できるわけではありません。農地を買い受けるには一定の要件があります。これは、各地の農業委員会で運用が若干違いますが、富士宮の場合は4,000㎡以上（4反歩以上）の農地を適切に耕作していることが1つの条件になります。詳しくは、地元の農業委員会または当事務所にお尋ねください。

農地転用許可　4条・5条

農地転用の4条・5条は、「農地を農地以外のものに変える」場合の許可です。いくら自分の所有地であっても、農地法の規制がかかります。

農地法4条の許可は、自分の所有の農地を自分で「転用」する許可です。自己用住宅を建てる場合や、駐車場にする場合などは4条の許可が必要です。

それに対し農地法5条の許可は、3条の「権利の移動」と4条の「転用」を同時に行う場合です。例えば、農地を買って自分の家を建てる場合や親の農地に子の家を建てる場合に使います。許可申請は、譲受人・譲渡人の２者連名で行います。

市街化区域内の農地の場合は、４条・５条とも届出で済みます。

農地法に違反すると...

農地を転用したり、転用のために売買等を行う場合は、原則として農地転用許可が必要です。また、許可後において転用目的を変更する場合には、事業計画の変更等の手続きが必要になります。

許可を受けないで無断転用した場合や、転用許可の目的外の転用をした場合は、農地法違反となり許可の取り消しや工事の中止、原状回復等の命令がなされる場合があります。また、違反転用には懲役や罰金という厳しい罰則規定があります。

平成２１年に農地法が改正され、農地転用違反の罰則も厳しくなりました。

	旧		新
違反転用	３年以下の懲役または３００万円以下の罰金（法人は３００万円以下の罰金）	→	３年以下の懲役または３００万円以下の罰金（法人は１億円以下の罰金）
違反転用における原状回復命令違反	６ヶ月以下の懲役または３０万円以下の罰金（法人は３０万円以下の罰金）	→	３年以下の懲役または３００万円以下の罰金（法人は１億円以下の罰金）

農用地除外申請

農用地区域とは、農業に利用するべき土地として農振法にもとづき市町村が定めた区域です。青地と呼ばれるもの。農用地区域内の農地を転用する場合には、除外申請を先に行わなければなりません。除外が認められるためには、次のすべての条件を満たす必要があります。

・土地利用状況、転用目的からみてその土地を除外することが必要かつ適当であり、農用地区域外に代替する土地がないこ　と。
・農用地の集団化、作業の効率化、その他農業上の効率的な利用に支障を及ぼす恐れがないこと。
・農用地の機能保全のための施設に支障を及ぼすものでないこと。
・土地改良区事業の実施後８年を経過していること。

上記のように農用地除外が認めれるためには、相当の理由が必要になります。また、審査期間も長いうえ申請期間も１年間のうち２ヶ月程度（富士宮の場合は６月と１１月）しかないため、ある程度のスパンをみながら計画的に行動する必要があります。

農地ＦＡＱ

下に、農地のことについて説明していますが、難しいのはとばしちゃって下さい。

農地とは？: 登記簿が畑・田などの農地以外でも、実際に耕作されている土地については農地法の適用をうけます。逆に、登記簿が畑・田などの農地の場合、現況が宅地・雑種地などの農地以外であっても農地法の適用を受けます。
・登記簿が田・畑→農地
・現況が農地→農地

農地転用とは？: 農地を住宅敷地や駐車場など農地以外に変更することをいいます。一時的に資材置き場等に利用する場合も転用になります。転用には許可又は届出申請が必要になり、無断転用した場合には３年以下の懲役または３００万円以下の罰金（法人の場合１億円）に処することとされています。（農地法９２条）

許可と届出って何が違うの？: 「許可」とは、法令で一般的に禁止されている行為について、特定の場合に限ってその禁止を解除する行政行為のことを言います。「届出」とは、法令で定められている特定の行為について、一定の事項をあらかじめ行政官庁へ通知することをいいます。少し難しい言い方ですが、違いとして「許可」は、申請を受けた行政官庁の判断により許可されたり不許可だったりしますが、「届出」は、必要な要件(書類)を満たしてさえいれば行政官庁に到達することで完了となります。

農地転用するにはどうすればいいの？: 市街化区域の場合は届出、市街化調整区域の場合は許可が必要になります。特に許可申請は手続きが難しく、専門知識と時間をようするため１度ご相談下さい。

農地転用の許可には、次の立地基準と一般基準を満たす必要があります。申請の細かい規定や基準等は各自治体により異なる場合があります。

◇立地基準
1.農用地区域内農地
　　市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地。原則不許可。
2.甲種農地
　　市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（８年以内）等特に良好な営農条件を備えている農　　　地。原則不許可。（公益性の高い事業の用に供する場合は許可）
3.第１種農地
　　20ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地。　　　原則不許可。（公益性の高い事業の用に供する場合は許可）
4.第２種農地
　　鉄道の駅が５００ｍ以内にある等市街化が見込まれる農地または生産性の低い小集団の農地。周辺の他の　　　　土地に立地することが困難な場合等は許可。
5.第3種農地
　　鉄道の駅が３００ｍ以内にある等の市街地の区域または市街地化の傾向が著しい区域にある農地

◇一般基準
事業実施の確実性
・資力及び信用があることを認められること。
・転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意があること。
・行政庁の許認可等の処分の見込みがあること。
・遅延なく転用目的に供すると認められること。
・農地転用面積が転用目的から見て妥当と認められること。

被害防除
・周辺農地に係わる営農条件に支障を生ずるおそれのないこと。
・農業用排水施設の有する機能に支障を生ずるおそれのないこと。
・土砂の流出、崩落等災害を発生させるおそれのないこと。

農地転用は必ずできるの？: できない場合もあります。農地転用はすべての土地でできるわけではありません。その土地の場所や状況等によっては、どんなに頑張っても転用できない土地もあります。それだけ、農地転用の許可は難しいものとなっています。

ただし、周辺土地の市街化の進行や土地改良から年数が経つなど将来的には転用可能になることもあります。農地転用を考える場合は下調べが非常に重要になります。

農地転用の許可を得ないで農地を買ったらどうなるの？: 農地法の許可がないと所有権の移転登記ができません。特に市街化調整区域で、仮登記という形で売買をすることがありますが、買主が後で困ることが多いです。また、農地法違反で罰則が課せられることもあります。市街化調整区域での農地の取り扱いには注意が必要です。

農地を相続したけど許可がいるの？: 相続により農地を取得した場合、許可は不要です。但し、農業委員会への届出が必要です。

当事務所にご依頼いただくメリットは？: 農地転用申請をするためには、農地法や他法令で定められた様式や条件等に従わなければならず専門知識が必要不可欠です。そのため、個人で申請する場合苦労が多いのが現実だと思います。私は、農地専門の行政書士としてお客様を全力でサポートします。また、当事務所は信頼できる司法書士・土地家屋調査士・税理士・弁護士等とのネットワークを利用したワンストップサービスを提供しているため、お客様に余計な手間は取らせません。農地以外の業務につきましても（相続・遺言・不動産登記・測量など）お客様のご要望があれば、無料で専門家を紹介しますのでお気軽に相談ください。